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EXPERTISE IMMOBILIÈRE

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expertise immobilière

L’Expertise

Signature d’un ordre de mission avec le mandant indiquant l'objet de l'expertise, la nature de l'expertise, les documents d'information nécessaires pour l'expertise, le montant des frais et honoraires fixés après échange avec l'expert, les modalités de règlement des honoraires, avec le versement d'une provision, si celle-ci a été prévue.

  • Une visite détaillée du bien à expertiser est réalisée.
  • Etude des documents d'information fournis par le mandant (situation locative, plans, état de surfaces, nature de lieux ... ).
  • Le bien et le marché sont étudiés, des vérifications sont réalisées (cadastre, origine, occupation, servitudes...).
  • La valeur du bien est déterminée grâce à diverses méthodes : Comparative, Hédoniste, Capitalisation, sol+reconstruction-vétusté
  • Les conclusions de l’expertise sont rendues dans un rapport d’expertises écrit, documenté, daté et signé.
  • L’expertise immobilière s’effectue dans un cadre déontologique qui impose l’impartialité, l’indépendance dans le respect du secret professionnel.

Dans quel cas contacter un expert immobilier ?

L’expertise immobilière permet de fixer la valeur vénale d'un bien immobilier, ou d’un patrimoine dans les cas suivants :

  • Lors d’une vente immobilière ou d’un achat immobilier.
  • D’un divorce ou d’une succession.
  • D’un prêt immobilier ou d’une déclaration d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
  • D’une expropriation.
  • De la fixation ou de la révision d’un loyer.
  • De l’apport ou de la restructuration de votre société.
  • D’un redressement de l’administration fiscale.
  • Liquidation de communauté.
  • D’un partage, donation.
  • D’une éviction.
  • Des litiges fiscaux.
  • Pour un Etat des lieux pour certains prêts bancaires.
  • Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail.
  • Pour une procédure judiciaire.
  • Fusion, absorption et dissolution.
  • Apport en société.
  • Estimation en matière commerciale (valeur du fond, droit au bail, éléments corporels et incorporels…).
  • Valeur locative.
  • Procédure judiciaire.

1 - Qu’est ce qu’un expert

Définition du Larousse :

  • « Personne dont la profession consiste à évaluer la valeur de quelque chose, le montant de dégâts, etc., ou à attester l'authenticité des objets d'art : Selon les experts, ce tableau est un faux.
  • Personne apte à juger de quelque chose, connaisseur : C'est un expert en la matière. »

L’expert immobilier doit, en outre, avoir un solide bon sens car, dans la plupart des cas, les missions d’expertises immobilières sont des questions de fait et c’est incontestablement le bons sens qui prime alors, allié toutefois à une technique indispensable qui nécessite une formation permanente, afin de coller à la réalité du marché et de suivre les évolutions législatives et fiscales, en perpétuel mouvement.

  • L’Expert immobilier doit être compétent, mais aussi d’une impartialité et d’une probité à toute épreuve.
  • L’Expert immobilier doit toujours dire la stricte vérité comme il la ressent sans aucun ménagement.
  • L’Expert immobilier ne doit, bien entendu, jamais céder à aucune pression ou influence, c’est du reste ce qui fait toute la noblesse de cette profession.
  • Cette façon de dire la vérité telle qu’il la ressent n’empêche pas la prudence dont l’Expert immobilier doit faire preuve.

Avant d’émettre une opinion, l’expert immobilier doit avancer pas à pas, sans hâte excessive et ne doit donner son avis qu’après avoir analysé tous les éléments.

L’Expert immobilier doit, enfin, avoir un esprit confraternel. Les parties peuvent, en effet, choisir chacune un Expert immobilier et il faut que les rapports entre ceux-ci soient bons et confraternels.

En conséquence, le besoin de connaître d’une manière précise la valeur de ses biens devient indispensable dans une économie moderne. Si l’on pouvait autrefois se contenter d’évaluations plus ou moins précises ; actuellement, ces simples évaluations ne sont plus de mises et, si elles ne sont pas précises, peuvent conduire à des désastres.

C’est pourquoi on a de plus en plus besoin d’un homme appelé EXPERT.

2 - Qu’est ce que la valeur vénale d’un bien

L’expertise en valeur vénale immobilière sert à connaître la valeur marchande d’un bien immobilier, concordant au prix exact auquel il pourrait être vendu ou acheté dans des circonstances normales de libre marché. En tant qu’expert immobilier, nous vous aidons à évaluer la valeur exacte de votre maison ou appartement sur un marché clairement défini à une date précise. Cette valeur peut varier dans le temps, à la hausse ou à la baisse.

La valeur immobilière est une estimation créée sur plusieurs critères. Grâce à de nombreux critères quantitatifs et qualitatifs, la valeur vénale d’un bien peut être réalisée. Nous appliquons ces critères lors d’une expertise de valeur vénale, sur le bien (surface, emplacement, nature…) mais également sur son entourage (commerces, écoles ou proximité des transports…).

3 - Comment évaluons nous la valeur vénale d’un bien ?

Pour une évaluation de la valeur vénale d’un bien la plus précise possible nous nous basons sur la combinaison de plusieurs méthodes de calcul :

  • Méthode de calcul par comparaison : 8 à 10 échantillons.
  • Méthode de calcul HEDONISTE : cote Callon + correctifs
  • Méthode de calcul par CAPITALISATION : revenu brut annuel corrigé par le COL et l’incidence impayé
  • Méthode de calcul par SOL + RECONSTRUCTION – VETUSTE

Cette combinaison nous donne le prix du bien le plus proche du marché actuel.

Expert immobilier Dunkerque